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VENDITA

 Il venditore

Colui che vuole vendere un immobile deve innanzi tutto fornire all'acquirente le informazioni indispensabili per valutare la convenienza dell'acquisto. la prima operazione consiste nel redigere un annuncio immobiliare, nel quale vanno indicate con chiarezza le caratteristiche, sia strutturali sia Planimetriche, dell'immobile: zona, ubicazione (via, piazza, ecc.), piano, condizioni generali, metratura, suddivisione (salone, camera, servizi, ecc.), accessori e pertinenza (box o posto macchina, riscaldamento autonomo, cantina, ecc.), prezzo. E' molto importante aver presente l'equa valutazione dell'immobile, per non cadere nei rischi conseguenti alici sottovalutazione o alla sopravalutazione dello stesso. Trovato l'acquirente si entra nel vivo della trattativa, attraverso una serie di atti formali: dall'incarico di vendita al compromesso fino al rogito, che sancisce il definitivo passaggio della proprietà dell'immobile.

L’agente immobiliare

E' chiamato mediatore colui che mette in relazione due o più porti per la conclusione di un affare. Nel caso della compravendita immobiliare, il mediatore deve essere iscritto nello speciale ruolo degli agenti immobiliari tenuto dalla Camera di Commercio di appartenenza. Solo l'iscrizione al ruolo dà il diritto al mediatore di percepire la provvigione da ambo le parti e garantisce la possibilità, sia all'acquirente sia al venditore, di ricorrere alla Commissione di Vigilanza Provinciale della Camera di Commercio di appartenenza per eventuali contestazioni.

L’incarico di vendita

Prima di sottoscrivere un "incarico di vendita" a un'agenzia immobiliare, o comunque a un intermediario, regolarmente iscritti ai ruoli a Camera di Commercio competente per territorio, e che sempre alla CCIAA abbiano depositato il formulario/testo dell'incarico di vendita e che lo stesso sia stato accettato dalla competente Commissione, in quanto conforme alle disposizioni di legge sulla mediazione (L n. e sulle clausole vessatorie (L. n. 52/96). Inoltre sancisce l'intenzione dei venditore di affidare la ricerca dell'acquirente a un agente immobiliare. E' consigliabile controllare la durata dell'incarico, se questo 6 irrevocabile ed esclusivo; la penale in caso di rinuncia a vendere alle condizioni pattuite nell'incarico e l'entità della mediazione in caso di vendita. la mediazione deve essere riconosciuta solo alla conclusione dell'affare, che avviene quando il proponente viene a conoscenza dell'avvenuta accettazione da parte della proprietà. E' infine preferibile far apporre, da parte dell'agenzia, la clausola di rinuncia del rinnovo automatico alla scadenza dell'incarico. Ciò consente di decidere se rinnovare l'incarico alla stessa agenzia o affiancarlo a un'altra.

Il compromesso

Il "compromesso" (o "contratto preliminare") è il contratto con cui le parti interessate si accordano per iscritta sulle modalità della compravendita. Può essere stipulato per scrittura privato non autenticata o autenticata dal notaio; nel secondo caso è obbligatoria la trascrizione dell'atto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari. Nel compromesso vanno indicati per iscritto: i dati anagrafici dei contraenti; il prezzo di vendita dell'immobile; la descrizione dell'immobile con i dati catastali; i tempi e modi di pagamento; la somma ricevuta a titolo di caparra confirmatoria; la conformità dell'immobile alle disposizioni di legge e ai regolamenti urbanistici ed edilizi (condono edilizio compreso); la data entro la quale dovrà essere stipulato il rogito e il notaio incaricato a redigerlo. Il venditore deve garantire la libertà da vincoli, pesi, oneri, trascrizioni pregiudizievoli ed ipoteche o, in caso lo stesso sia gravato da formalità pregiudizievoli, impegnarsi a renderlo libero a sue proprie cure e spese prima del rogito notarile. Al momento della sottoscrizione i documenti da presentare sono: atto di proprietà; scheda identificativa catastale,- regolamento di condominio e tabella millesimale della porzione immobiliare in oggetto; eventuale contratto di "arie; eventuale contratto di mutuo che grava sull'immobile; convenzioni col Comune o di lottizzazione, concessioni e licenze amministrative; domanda o concessione in sanatoria. E' consigliabile che il prezzo di vendita dell'immobile sia stabilito a "corpo", e cioè complessivamente, in base alla consistenza e non a metro quadrato. Qualora il venditore sia in regime di comunione di beni, il compromesso dovrà essere sottoscritto anche dal coniuge.

La caparra confirmatoria

la "caparra confirmatoria" é un anticipo sul prezzo d'acquisto dell'immobile che viene versato dall'acquirente all'atto del compromesso. Come tale impegna entrambe le porti alla conclusione dell'affare. Questo vuoi dire che se l'acquirente si ritira dall'affare perde ciò che ha versato; se invece é il venditore a ritirare l'impegno, questi dovrà rimborsare all'acquirente il doppio della somma che ha versato. Chi non si ritira dall'affare può comunque ricorrere al giudice p" siano rispettati gli impegni assunti o gli venga risarcito il danno subito. Qualora sul compromesso si parli semplicemente di "caparra confirma" si intende con questo termine la "caparra confirmatoria".

La caparra penitenziale

la "caparra penitenziale” è la penale fissata dai contraenti in caso di inadempienza del contratto. Con questa formula le porti concordano che una di esse o entrambe possono recedere dal contratto, pagando appunto una "caparra penitenziale".

Il rogito

Il "rogito" è l'atto finale della compravendita. Rappresenta il passaggio definitivo dell'immobile dal venditore al nuovo proprietario per atto pubblico, o per scrittura privata autenticata dal notaio ai fini della trascrizione. Se la vendita é finalizzata all' acquisto di un altro immobile, é meglio prima vendere e poi acquistare; si dovrà comunque cercare di far coincidere l'acquisto con il periodo in cui avverrò la vendita, lasciando libero il proprio immobile al rogito. E' preferibile la prima soluzione perché implica una maggiore assunzione di responsabilità da parte dei notaio. Al momento dei rogito il venditore deve presentare i seguenti documenti: la carta d'identità e il codice fiscale; il rogito di acquisto o la dichiarazione di successione in cui sia compreso l'immobile da vendere; le licenze e le concessioni edilizie con le eventuali varianti; il certificato di abitabilità/agibilità; le domande di condono edilizio con i bollettini di versamento dell'oblazione o le concessioni in sanatoria; le planimetrie e i certificati catastali; la copia dei regolamento condominiale; le fatture delle spese d'acquisto dell'immobile e delle spese per i lavori fatti nell'edificio (anche sulle parti condominiali) fino al 31/12/1992.

Denuncia alla Pubblica Sicurezza

Bisogna denunciare in Questura, entro 48 ore dalla consegna dell'immobile, l'avvenuto passaggio di proprietà, con i completi dati anagrafici dell'acquirente. Il modulo da compilare é di solito preparato daI notaio e può essere spedito a mezzo di raccomandata (con ricevuta di ritorno) o consegnato direttamente al Commissariato ove è ubicato l'immobile.

Il fisco

Qualora la vendita avvenga entro 5 anni dall'acquisto, il venditore dovrà dichiarare come reddito la differenza tra la vendita effettuata e l'acquisto precedente, poiché in questo caso la legge considera l'atto di compravendita un'operazione di speculazione. Non sono considerate operazioni speculative e, pertanto, non concorrono alla formazione del reddito, le plusvalenze realizzate dalla vendita, entro i cinque anni, di immobili acquisiti per successione o donazione- di unità immobiliari che, per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto o la costruzione e la vendita, sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari. il prezzo da dichiarare nel rogito è quello reale dell'acquisto e, comunque, non inferiore al valore della rendita catastale moltiplicata per 100 per le abitazioni (classificate nelle categorie catastali da A/1 a A/9), per 50 per gli uffici e gli studi professionali (cat. A/10) e per 3,4 per i negozi (cat. C/1).

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